Gewerbliches Mietrecht in Dänemark
Die Gesetzgebung in Dänemark ist, wie in vielen anderen Ländern, sehr mieterfreundlich.. In den dänischen Mietgesetzen gibt es zahlreiche zwingende Rechtsvorschriften zum Mieterschutz, z.B. bei der Höhe des Mietzinses, den Möglichkeiten der Mieterhöhung, der Kündigung von Mietern, den Instandhaltungsverpflichtungen usw. Bei ADVORA arbeiten dänische Rechtsanwälte, die Ihnen bei der Prüfung oder Verhandlung eines Mietvertrags helfen können.
Vermietung an private Mieter vs. Vermietung an gewerbliche Mieter
Zu unterscheiden ist zunächst zwischen privaten Mietern, die unter das Wohnraummietgesetz fallen und gewerbliche Mieter, die unter das Gewerbemietgesetz fallen.
Das Wohnraummietrecht legt in vielen Fällen fest, dass der Vermieter keine Miete verlangen darf, die den ”Wert des Mietgegenstands” übersteigt.
Das Wohnraummietrecht enthält detaillierte Regeln bezüglich einer Kündigung des Mietvertrages durch den Vermieter. Vorausgesetzt wird regelmäßig entweder eine vorher festgelegte, zeitliche Befristung des Mietverhältnisses oder Eigenbedarf des Vermieters. Darüber hinausgehende Vereinbarungen über die Beendigung des Mietverhältnisses sind verboten.
Das gewerbliche Mietrecht enthält weniger zwingende Mieterschutzvorschriften als das Wohnraummietrecht, jedoch ist es auch im gewerblichen Bereich oftmals lohnend, sich mit den relevanten Vorschriften vertraut zu machen.
Gewerbliches Mietrecht
Für die Anmietung von Gewerberäumen gelten die Vorschriften des dänischen Gewerbemietgesetzes („erhvervslejelov“). Dieses Gesetz beinhaltet ein größeres Maß an Vertragsfreiheit.
Das Gesetz enthält zahlreiche detaillierte Bestimmungen, die im Zweifelsfall auf das Verhältnis zwischen Vermieter und Mieter Anwendung finden. Von den meisten Vorschriften des Gewerbemietgesetzes kann, sofern es von den Parteien vereinbart wurde, abgewichen werden.
Zugunsten des Vermieters kann jedoch in einigen Fällen keine wirksame Vertragsvereinbarung getroffen werden. Dies gilt bspw. für das Kündigungsrecht und den Schadensersatz, der dem Mieter eventuell durch die Kündigung des Vermieters zusteht.
Die Miethöhe ist frei verhandelbar und der Mietzins ins regelmäßig monatlich oder vierteljährlich zu entrichten. Die Miethöhe unterliegt üblicherweise regelmäßigen Anpassung, welche sich nach einem Verbraucherpreisindex richtet.
Auch wenn regelmäßige Mieterhöhungen nicht vereinbart wirden sind, sind die Vertragsparteien nach dem Gewerbemietgesetz zur Forderung einer Anpassung an die „Marktmiete“ berechtigt, wenn deren Differenz zur vereinbarten Miete eine gewisse Höhe erreicht.
Wichtig insbesondere die Unterscheidung des Gewerbemietgesetzes zwischen „geschützten gewerblichen Räumen“ und nicht geschützten gewerblichen Räumen. Ein geschützter gewerblicher Raum liegt in der Regel vor, wenn dessen Lage für das Gewerbe des Mieters von besonderer Bedeutung ist.
Die Rechte des Mieters sind gegenüber einem möglichen zukünftigen Käufer der Immobilie, also einem neuen Vermieter, geschützt („Kauf bricht nicht Miete“). Daher muss man als Käufer von Immobilien in Dänemark vor Abschluss eines Kaufvertrags eine gründliche Prüfung aller Verpflichtungen gegenüber den bestehenden Mietern durchführen.
Nebenkosten
Heizkosten sowie Kosten für Strom- und Wasserverbrauch sind vom Mieter zu zahlen und werden nach Verbrauch abgerechnet. Zu beachten ist, dass der Vermieter bei Erhöhungen der Grundsteuer und anderer Kosten diese durch eine entsprechende Mieterhöhung auf den Mieter abwälzen kann.
Bei Abschluss eines Mietvertrags ist es üblich, dass jede Partei die Kosten für ihren eigenen Berater trägt.
Bei gewerblichen Mieträumen ist zu empfehlen, dass der Mieter für die Eintragung des Mietvertrags im Grundbuch sorgt.
ADVORA übernimmt gerne zu einem Festpreis die Überprüfung oder Verhandlung eines Mietvertrags.